明年楼市政策将定调 刺激需求料成主线
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房地产市场持续回暖,也在悄然影响未来的政策走向。中国证券报记者日前从权威人士处获悉,经过长时间调研后,智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。
 
分析人士指出,这些政策是否真正落地,明年1月可能会有定论。理由在于:一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在分析明年经济形势作出判断的基础上,也将定调房地产政策。
 
一些机构指出,在数据向好的背后,一线城市面临的供应缺口仍然较大,对政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企业决策周期,市场可能在明年3-4月才会真正有所体现。
 
一线城市楼市明显升温
 
经过多月的平缓升温之后,房地产市场的回暖速度正在加快。中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国54个城市住宅合计签约27万套,环比上涨8.9%,创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%,三四线城市涨幅相对较小。
 
一线城市升温幅度较大,主因在于整体需求偏大所致。据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套,二者均创下今年以来月度新高。
 
9月末以来出台的一系列利好政策,被认为是激活市场的主要因素。9月30日,两部委出台信贷新政,提出对于首套房“认房不认贷”的标准,并重申最低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。10月29日,国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日,央行宣布降息。
 
同时,在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上,各地陆续发布了多项产业和区域发展政策,其中不少条款对房地产业构成利好。
 
中原地产首席分析师张大伟认为,上述政策措施带有明显的利好性质,不仅对房地产市场的预期影响巨大,而且降低了购房成本。在双重因素的作用下,很多购房者停止观望,转而积极入市。张大伟表示,在各项政策利好的叠加作用下,市场成交量缓慢回暖的形势短期内或持续。
 
一系列托市政策的出台,引发广泛争议。在房地产发展史上,每当市场陷入低迷,随即便有政策层面的利好消息出台,并最终挽救市场于危难。这种“低迷即救市”的逻辑,被不少业内人士所批评,认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。
 
住建部政策研究中心研究员王珏林认为,今年的房地产市场成交量虽然无法超过去年的历史高点,但按照当前的交易势头,基本上可以超过2010年和2011年水平。从最近十年来看,成交量仍然处于高位,因此并不存在“低迷”一说。一系列托市政策的出台,主要目的在于刺激经济,但在客观上利好了房地产,尤其是提振了市场信心。
 
自住房贡献不少成交量
 
据国家统计局数据,1-10月,全国商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。
 
虽然上述数据相对乐观,但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下,还隐藏另一重真相。
 
一方面,整体市场供需关系已经发生逆转,供大于求形势明显。据统计局数据,自2012年4月以来,全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨接近9成。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示,库存庞大的贵阳、昆明,可能成为下一个鄂尔多斯。
 
今年以来,住建部经过多轮调研,已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断,已出台的政策方向也以“去库存”为主。
 
另一方面,一线城市的成交量背后,有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出,北京房地产成交量虽然维持在高位,但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。
 
今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比,占比约为18%。上述官员表示,按照今年成交量,自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重,成为支撑北京楼市的重要力量。
 
他表示,若单看数据,决策者可能会得出“市场平稳”的结论,且没有动力对现有政策作出进一步调整。事实上,由于地块多是以“捆绑”方式出让,并“吃掉”企业的大部分土地成本,因此房地产企业的积极性并不高。
 
他指出,大规模的自住房建设不仅难以持续,而且会影响到企业的投资热情。对于供需关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说,并非真正利好。其他的很多热点城市,多少也都存在以保障房来“充数”的问题。
 
统计局数据还显示,自2月以来,全国房地产投资增速已连续9个月下滑,且均低于同期的固定资产投资增速。
 
“政策窗口期”有望开启
 
政策措施固然会影响市场,但市场变化同样会对政策制定产生反作用。中国证券报记者获悉,相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费的调整、微调限购等策略。此前,该智囊机构曾对各地楼市进行了长时间调研。
 
在税费方面,上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁,该年限应由五年调整至两年。同时,2013年初出台的“不满五年或非唯一二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项,也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台,被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。
 
权威人士透露,上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调,赋予外地户籍人口购买二套房的权利。上述政策的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。
 
分析人士指出,一线城市的真实情况要低于数据反映的标准。因此,在楼市政策“持续宽松”的通道中,需要更大的政策支持力度。
 
 
短期来看,政策利好恐不会很快落地。上述人士透露,真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在为明年经济形势作出判断的基础上,也会给房地产政策的制定奠定基本原则。
 
王珏林认为,房地产政策有放松空间,比如可以通过降低首付比例的方式,进一步撬动资金杠杆,也可以将获取购房资格的年限降低,释放消费能力。但他并不建议对一线城市取消限购。
 
另有分析人士指出,在房贷新政出台之后,银行在执行中仍谨慎,购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间,都有可能在明年做出实质性调整。
 
就市场表现而言,虽然多数机构认为回暖势头仍将延续。但从长期来看,按照正常的政策落地和企业决策周期,在上述“窗口期”过后,房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。
七成房企或完不成年度销售目标
 
本报记者姚轩杰
 
中原地产市场研究部统计数据显示,截至12月7日,已公布11月销售业绩的上市企业21家。其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务,万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成,剩余17家公司可能难以完成今年的销售任务,完不成任务的公司占比或达七成。
 
中原地产首席分析师张大伟表示,虽然大部分企业在“9·30”之后的销售明显好转,恒大等企业表现优于市场,但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。完成年度任务不足九成的企业,在最后一个月冲击完成的难度都很大。
 
Wind数据显示,沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元,环比增长5%,同比增长21.5%。从绝对库存总额看,“招保万金”依然库存量最大,分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元,合计达8068亿元,占全市场的35%。首开股份[5.66% 资金 研报]、华夏幸福[0.14% 资金 研报]、金科股份[-1.23% 资金 研报]、金融街[6.05% 资金 研报]、中南建设[5.19% 资金 研报]、荣盛发展[9.77% 资金 研报]六家企业的库存总额在500亿元以上。
 
“大部分企业的库存积压严重,这种情况下,短期内特别是12月,房企将依然是以价换量的策略来积极去库存。”张大伟表示。此外,从11月单月业绩看,相比10月大部分企业有所回落,放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。
 
四季度销售总体回暖
 
尽管大部分企业难以完成年初销售任务,但10月以来多项利好政策发布导致市场情绪变得积极,购房人群明显增加。“四季度房企销售总体呈现回暖趋势。”张大伟说。
 
面对年度销售业绩指标的压力,不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。在刚刚过去的“双11”,包括万科、方兴、远洋、碧桂园[0.00%]等多家房企借助互联网平台,开启了房地产的电商促销模式,推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。其中,方兴地产[0.91%]联动全国11城22盘,24小时成交42亿元,不仅交出了一份漂亮的成绩单,更为地产界开辟了一个全新的营销模式。对于即将到来的“双12”,多家房企都希望再次利用网购电商平台拉动销售。
 
不过,面对越来越复杂的市场走势,房企之间的业绩分化变得更明显。截至12月初,沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告,其中,5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比上升企业为9家,下滑企业达8家。“未来市场分化将不仅出现在各类型城市,对于企业来说,因为经营策略、管理能力的不同,运营重心的差异,表现也将差距非常大。”张大伟分析。
 
地产股配置价值抢眼
 
本报实习记者叶涛
 
基本面疲弱并未压制房地产板块行情太久,11月下旬以来,随着不少城市房屋销售数据捷报频传,申万房地产指数[6.89%]亦跟随大盘走出一轮明显升势。相关数据显示,11月20日-12月5日,申万房地产指数涨幅达到15.99%,在行业板块中名列前茅。伴随行业基本面改善、增量资金入市步伐加快,当前市场对2015年1月央行启动降息周期的预期更趋强烈,预计在无风险利率大概率下行的支撑下,地产股还将迎来估值修复以及基本面向好双重利好,房地产品种配置价值将进一步提升。
 
10月下旬至11月下旬,受国内楼市景气下行趋势影响,A股房地产股票也明显陷入沉寂,虽然期间适逢大盘展开第三轮强势逼空,但申万房地产指数表现平平,未曾显露出权重蓝筹的“本色”。
 
进入11月份,受多地楼市销量实现逆转行情,A股房地产股走势焕然一新。整体上,11月楼市呈现前低后高态势,11月上半月,全国54个重点城市商品住宅成交面积共1028.18万平方米,环比10月下旬骤降22%。受央行非对称降息政策刺激,11月后半段全国主要城市交投热度均大幅升温。
 
相关统计数据显示,全国40个重点城市11月最后一周新房成交面积较前三周平均水平上涨5%,其中一线城市成交上升20%,部分二线城市成交量增幅也超过20%。11月一、二、三四线城市楼市销量分别实现12%、11%和4%的环比增长。
 
行业基本面出现改善,令地产股走势为之一振。统计发现,11月20日-12月5日,申万房地产指数累计涨幅为15.99%,仅次于非银金融、银行、采掘和国防军工板块,位居行业涨幅第五名。个股方面,114只成分股中有108只上涨,且涨幅超过20%的股票多达25只,新湖中宝[0.00% 资金 研报]、格力地产[9.76% 资金 研报]、新大地产、华发股份[10.00% 资金 研报]涨幅还分别达到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。
 
从目前数据看,主要城市楼市销量已经连续三周同环比上升,这使得房企拿地积极性显著提升。据中原地产监控,11月全国20大房企斥资274.65亿元拿地,创今年3月以来最高记录;20大标杆房企中,11月拿地金额超过30亿元的有华润置地[-0.70%]、绿城中国[-1.21%]、龙湖地产[0.00%]。
 
随着开发商和购房者情绪回暖,央行降息对楼市景气度改善还会进一步凸显。国泰君安证券认为,站在当前时点,地产股仍具继续参与价值理由有六:一是资金宽松之下,基本面向好有支撑。降息作为“9·30”宽松政策的延续,对房地产市场销量改善明显,预计后续将进入销量、价格整体平稳回升状态,基本面进入良性发展轨道;二是地产板块的上行主要来自于贴现率下降,导致板块整体估值得以修复,进入降息周期后,估值恢复将持续;三是伴随行业进入存量地产时代,预计大型房企将借助再融资东风跨界整合,构建激励机制、引入战略性投资等都有可能;四是产业资本、QFII等海外资金、融资融券、银行理财、保险等增量资金整体偏好低估值稳健蓝筹,地产板块大概率受益;五是宏观层面的降准降息有望成为板块表现的后续催化剂;六是当前基金配置地产股比例仅占1%,处于四年来最低,从“低持仓+大空间”角度而言,地产股配置性价比更高。
 
 
兴业证券[9.26% 资金 研报]认为,短期内,由于市场对于地产行业基本面回暖仍存有分歧,还需进一步数据确认,所以地产股在前期近期上涨幅度较大的情况下难免出现一些调整,不过中期而言,地产板块在货币放松周期中会有较好的绝对收益和相对收益,因此每一次调整都是较好的买入时点。
 
申银万国[20.69%]证券表示,经过多年调整,目前中国房地产市场上的购房者已基本以自住需求买家为主,表现为首套房或者更新需求。他们在看到有关当局积极救市、维稳房价的举措后,对于房价止跌转升的预期,仍是影响他们购买决定的重要因素。因此对行业基本面持续稳步复苏抱有信心,进一步的货币政策宽松将成为下一阶段的主要催化剂。作为降息周期下基本面受益的主要板块之一,行业轮动重新青睐地产股的时间不需要等待太久。
 
国泰君安认为可以从以下四条主线布局:一是区域投资主题;二是旧貌换新颜,采用新路径、新机制、新模式的房企;三是再融资预期强烈、酝酿转型标的;四是估值水平和发展稳健性兼具的行业龙头。

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