整顿再重启 北京商住秋意来袭
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据经济观察报报道, 一份关于严格限制商改住项目的政策方案将于8月31日前提交,其中包括拟暂停“两证”发放,商住调控收紧已成定局。
提交方案中的具体调控内容有: 一暂停发放新增商住房产证、预售证等;二重新考察和规划未开工建设的商住项目;三暂停开工未售的商住项目;四不提供新增商住用地。
据人民网援引匿名人士称, 北京市打算将现有商住项目分为几类:拿地但未开工;开工但未预售;已开工但未竣工;已销售。   在限制政策上,前三类商住项目停办一切手续,未开工项目暂缓发开工证,重新规划方案;已开工项目要求停工,重新审查施工图设计、规划、开工方案等,确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目,暂无定论。
对于商住房的严控, 有业内人士解释称,北京严控商改住更深层次的原因是人口数量控制。商住房一直以来被视为躲避限购的擦边球,一方面不利于北京市住宅市场的平稳健康发展,另一方面也不利于北京市进一步稳定和控制人口。 因此据经济观察报称,北京停止新增商住用地只是北京疏导上百万人口转移至京津冀的办法之一,而政策出台时间将取决于京津冀商住用地总规划出炉。
针对此限制方案, 链家研究院分析师许小乐认为,从目前政策导向看,政策倾向于限制新增商住房供给,对于已经在售的商住房暂无定论。
许小乐判断称, 政府限制在售新建商住房和限制存量商住房流通可能性不大,政策应该更倾向于维持现有商住房交易,在增量上加大管控力度。 “一是由于商业地产近几年状况不佳,限制在售商住房出售,不利于商业地产去库存。二是对于存量商住房,由于大部分购房者还处于按揭状态,如果限制存量商住房出售,会对影响购房者的利益。”
据经济观察报援引第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤称,若政策出台,市场产品形态将呈现单一化趋势,北京房价和房租将双双暴涨。
理由有五:一是北京连续3月出现宅地供应0块土地;二是北京住宅库存在1.5万左右套,去化周期只有约21天;三是商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少;四是部分准购房人群纷纷加入到租房大军;五是信贷政策依然继续宽松。
北京商住屡次整改 却热度不减
此前北京政府已历经了四次商住整顿, 2010年“628”监管令,2011年“516”商改住禁令,2013年9月的商住合法化,以及本月刚刚重启的第四次商住整顿。
8月17日,北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会。据报道,会议上透露出的态度极其坚决,北京市高层的意见是,“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
但是,虽然屡次整改,但效果却不尽如人意。2012年至2015年,北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套,涨幅为65.2%,同期供应面积的涨幅为35.6%,2014年前北京商住占市场成交量不足20%,这一比例2015年提升至28.5%,2016年上半年攀升至55.9%。
尤其是今年上半年北京商住房再掀热潮。2016年前8月北京商住类产品共成交41629套,相当于去年同期的5倍,相比去年全年成交量也高出98%,创造历史新高。成交量翻倍增长,前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元,比2015年全年还高出88%。
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