资本狂欢上半场: 房企1.5万亿资金等待出笼
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2015年全国房地产销售数据是7.3万亿,而今年上半年就已经达到4.9万亿,难怪恒大将全年销售预期提高了50%,到3000亿元。房地产的火爆显然是“稳增长”与“供给侧改革”平衡的结果,当“风景这边独好”时各路资金大举涌入房地产业就不足为奇了。但需要警惕的是,房地产企业手中大约1.5万亿资金犹如高悬的“堰塞湖”,为其疏导出合理的归宿是下一步需要考量的重点。
对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,或未来三年房价上涨不超过100%,“地王”都将面临巨大的入市难度,对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。
本轮市场的大幅升温,正使得一年前还深陷泥潭的房地产业,迅速转危为安。
数据显示,今年1-7月,全国房地产企业到位资金增速为15.3%,继续处于高位。自3月以来,房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速,且两者之间的差距不断拉大。这说明,企业的资金状况愈加良好。
从宏观背景来看,利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素,正在催生一场新的资本流动大潮,房地产业已成为这一趋势的受益者。
有分析认为,鉴于经济形势很难在短期内逆转,加之房地产市场也呈现出升温势头,预计短期内房企的资金状况会继续改善。但这并不意味着企业将彻底得到救赎,高价地的扎堆出现,以及新增贷款持续进入楼市,正在警示市场风险的存在。政策层面的控制,则有可能使这些风险在明后年集中显现。
从负债泥潭到持币待购
在刚刚发布的房企半年报中,资金层面的改善成为一个重要特征。在低利率的货币环境下,很多企业将现金余额作为一项指标而独立发布。
其中,截至今年6月底,融创手中的现金超过400亿元,较去年底增长近半。同期,虽然经历了对中信部分地产业务的收购,中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大,则声称手中的现金超过2100亿元。
根据统计局的数据,今年1-6月份,房地产开发企业到位资金68135亿元,同比增长15.6%。尽管低于今年4月和5月,但这一增速仍然创下2014年来的最高值。而去年同期,企业到位资金增速仅为0.1%,且去年3-5月,上述指标增速为负。
也就是说,仅仅一年多之间,房企就从负债泥潭中走出,并过渡到“持币待购”的阶段。
其中,今年1月挂牌上市的融信中国,就成功借助国内房地产的回暖和资本市场的便利,将净资产负债率调整至90%,比去年同期下降63.6个百分点。
从分项数据中,能够清晰地看出这种变化的原因。今年上半年,定金及预收款同比增长34.1%,个人按揭贷款增长57.0%,这两项指标占房企资金来源的比重为44.3%。而去年同期,这两个指标的增速分别为-0.9%和10.0%,占总体资金来源的比重为36.1%。这也说明,销售回款仍然是房企最主要的资金渠道。
与此同时,利用外资的增速,从去年上半年的-3.9%,进一步降至-63.2%。这被看做是企业通过国内发债的形式,大幅替换美元债的结果。
这一结果正体现了宽松的货币环境。上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,资金便宜也是一个很重要的特点,部分房企发行3年期及以上的公司债,利率成本可以控制在4%以下的水平。
值得注意的是,由于实体经济不振,其他资金流入房地产业,也成为近期资本流动的重要特点。
据21世纪经济报道记者了解,除在二级市场举牌房企股票外,保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为,在东部城市普遍存在。从年中开始,一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份,很多制造业资金转而炒房,或者以入股的方式介入项目开发,同样是今年以来常见的现象。
冲高后的风险警示
进入下半年,房企面临的环境似乎愈加乐观。数据显示,今年前7月,房地产开发企业到位资金79881亿元,同比增长15.3%,增速虽比1-6月份回落0.3个百分点,但仍连续4个月维持在15%的高位以上。
但在投资端,前7月全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%。且该指标已连续5个月低于到位资金增速。
资金来源充裕,投资没有起色,结果便是企业手中的可用资金越来越多。一旦出现优质项目,就很容易受到追捧。今年下半年以来,土地市场的争夺愈加激烈,“地王”的诞生也更加密集,便是一种体现。
这种情况可能随着市场的升温进一步加剧。易居研究院近日发布数据显示,2016年8月份,其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米,环比今年7月增长9.2%。这也是在经历了连续三个月下滑后,房屋交易市场首次出现升温。
尽管本次升温有政策刺激下的恐慌因素,但由于传统旺季“金九银十”即将到来,因此今年市场的第二波行情仍然被认为有可能出现。
严跃进就表示,从目前市场的购房情绪看,购房积极性在增加,如果企业继续抓住时机去库存,那么销售回款资金的增加,也会使房企的资金状况进一步得到改善。
但潜在的风险同样值得警惕。土地市场的过热,以及经济结构中“房地产独大”的现象,已经引发政策层面的关注。且有观点认为,在经历今年的销售“大年”之后,明年楼市降温将不可避免。因此,资金进入房地产业的步伐或将放缓。
莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为,7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,因此可以看到,信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示,工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款,信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。
上述机构还指出,随着热点城市地王频出,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋,初步估计在四季度实施。届时,市场热度将骤然降温,触发拐点。
就这些高价地项目本身而言,其后续运营的前景也并不明朗。中原地产首席分析师张大伟表示,对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了“地王”的企业都将面临入市难题。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些“地王”都将面临巨大的入市难度。其对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。
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